不動産登記とは

不動産の「登記」とは、不動産の「権利」や「物理的な状況」について法務局に申請して記録してもらうことです。

たとえば、土地を売買した場合は、売主さんから名義を取得した買主さんへ所有権を移転する登記を法務局に申請できます。また、親から子へ不動産の相続がされたときは、相続による所有権移転登記をします。これらは不動産の「権利」に関する登記のひとつです。

この「権利」に関する登記の申請手続きを司法書士は代理人として行うことができます。

なお、不動産の「物理的の状況」に関する登記は、土地家屋調査士が代理人として行います。

ここでは、不動産登記の「権利」に関する登記（以下、「不動産登記」といいます）について、その役割や登記事項証明書（登記簿謄本）のみかたについて、説明いたします。

不動産登記の役割

不動産の登記のおもな役割はつぎのとおりです。

１．権利を主張する役割

不動産について権利を取得した人や会社などは、法律にもとづいて登記することによって、自己の権利を第三者に対抗する（≒主張する）ことができます。

２．権利を公示する役割

不動産は、一般的に高価ですし、社会的にも重要な財産ですので、取引が安全に行なわれることがもとめられます。しかし、不動産の権利は実際に目にみえるものではありません。

それゆえ、登記されている不動産について、所有者はだれか、どんな権利がついているかなど、登記されている内容をだれでも確認できるようになっています。

不動産の登記の内容は、登記事項証明書（登記簿謄本）を法務局（登記所）で取得すれば確認できます。

登記事項証明書について

登記事項証明書は、土地は「所在」と「地番」を、建物は「所在」「地番」「家屋番号」を申請書に書いて手数料を支払えば、全国の各地の不動産について、だれでも全国の法務局で取得できます。

手数料は、法務局の窓口で取得する場合、不動産１個について１通600円です（平成28年5月現在）。

登記事項証明書のみかた（基本）

では、不動産登記がどのようにされるのか、下記の登記事項証明書の見本をみながら確認しましょう。まず、土地からみます。

１．土地の登記事項証明書

一番上のボックスは、「表題部」です。ここには、「所在」「地番」「地目」「地積」が記載されています。これにより、どこにある不動産なのか、また、不動産の種類や大きさなど物理的な状況を表示します。

その下、「権利部（甲区）」では、この土地の所有者がだれかなど、所有権に関することを登記します。見本の甲区をみると、甲野太郎さんから法務五郎さんが売買により土地を取得して、所有権を移転する登記をしたことがよみとれます。

その下、「権利部（乙区）」では、所有権以外の権利に関することを登記します。見本の乙区をみると、法務五郎さんにお金をかした南北銀行が、抵当権の設定登記をしていることがよみとれます。つまり、南北銀行は法務五郎さんにお金をかすかわりに、この土地を担保にとったということです。

その下、「共同担保目録」では、乙区の南北銀行が、この土地と共にその上の建物にも抵当権を設定していることがよみとれます。

法務省のウェブサイトから転載　http://www.moj.go.jp/content/000001918.pdf

２．建物の登記事項証明書

つぎに、建物の登記事項証明書をみます。基本的なみかたは、土地と同じです。

一番上のボックスは、「表題部」です。建物の「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」など、どこの建物なのかや建物の物理的な状況を表示しています。

その下、「権利部（甲区）」では、この建物について、法務五郎さんが最初に所有権の登記をしたことがよみとれます。登記事項証明書の表題部ができた後に、ある不動産について最初にする所有権の登記を「所有権の保存登記」といいます。

「権利部（乙区）」と「共同担保目録」は、土地とおなじです。

法務省のウェブサイトから転載　http://www.moj.go.jp/content/000001919.pdf

３．マンションなど（敷地権付区分建物）の登記事項証明書

つぎに、マンションなどの登記事項証明書をみます。

これは、先にみた土地や建物の登記事項証明書と構成が異なります。

マンションなどの集合住宅は、多くの場合、それぞれの部屋の所有権とその部屋の所有者が敷地全体について持っている権利の割合（敷地権の割合）を一つの登記事項証明書に載せています。部屋の所有権とその部屋に対応する敷地権の割合を一体化させて取引するためです。

このように、建物と敷地権の一体化の登記がされているマンションなどの部屋が区分された建物を、敷地権付区分建物といいます。では、みていきましょう。

一番上のボックスのなかをよくみると、マンション全体「一棟の建物の表示」と敷地全体「敷地権の目的である土地の表示」のふたつの「表題部」が記載されています。
マンションの「所在」「名称」「構造」「床面積」、敷地全体の「所在及び地番」「地目」「地積」など、マンション全体と敷地全体を特定する情報や物理的な状況を表示しています。

その下のボックスには、どの部屋の登記なのかとその部屋に対応する敷地権の種類と割合が記載されます。見本の「家屋番号」をみると「～１０１」となっています。また「敷地権の割合」をみると「４分の１」となっています。
これにより、この登記事項証明書は、１０１号室のものであり、１０１号室の敷地権の割合は４分の１であることがわかります。
なお、マンションの家屋番号は、実際の部屋番号と一致しない場合もありますので、ご留意ください。

その下、「権利部（甲区）」では、甲野一郎さんがこの部屋を買ったので、所有権の登記をしたことがよみとれます。敷地権が一体化されていますので、甲野一郎さんの所有権は、この部屋と敷地権４分の１について生じています。

その下、「権利部（乙区）」では、南北銀行の抵当権設定の登記がされていることがわかります。これは、所有権と同様に甲野一郎さんの部屋と敷地権４分の１に効力が生じています。