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不動産の贈与と贈与税

不動産の贈与と贈与税

贈与とは、自分の財産を無償で相手方にあたえる意思を表示し、相手方がこれを受ける意思を表示することによって効力を生じる契約です。

贈与をする人を贈与者、贈与を受ける人を受贈者といいます。

所有者が不動産を贈与した場合、所有者(贈与者)から受贈者へ、所有権を移転する登記をすることが出来ます。

贈与税の基礎知識(平成28年5月現在)

原則として、ある年の1月1日~12月31日に110万円を超える財産の贈与をうけた受贈者は、翌年の2月1日~3月15日までに、贈与税の申告と納税が必要になります。これを贈与税の暦年課税といいます。

不動産の価格は一般的に高額です。それゆえ、不動産の贈与については、贈与税がかかるか慎重に検討したうえで進める必要があります。

贈与税を算定するにあたり、土地の価格は、路線価がある場合は路線価で、路線価がない場合は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて算出します。建物の価格は、固定資産税評価額です。

参考ですが、贈与税の具体的な算定方法や税率は、下記のとおりです。

なお、贈与税には、後ほど説明するいくつかの軽減の措置があります。贈与によって不動産の名義を変えたい場合は、それらの要件にあたれば、贈与税が軽減されるか、または非課税で不動産の名義変更をすることが可能になります。

 

贈与税の算定方法

贈与税額=(贈与をうけた財産の合計価格ー110万円)×税率ー控除額

*「ー110万円」部分を基礎控除といいます。基礎控除以下の贈与は、原則として申告不要です。

*税率、控除額については下記の表のとおりです。

 

平成27年以降の贈与税の税率・控除額確認表(平成28年5月現在)

特定贈与の場合・・・直系尊属(両親、祖父母など)から、贈与をした年の1月1日において20歳以上の直系卑属(子、孫など)に対する贈与

基礎控除後の課税価

特定贈与(税率)

特定贈与(控除額)

200万円以下10%0円
400万円以下15%10万円
600万円以下20%30万円
1000万円以下30%90万円
1500万円以下40%190万円
3000万円以下45%265万円
4500万円以下50%415万円
4500万円超55%640万円

一般贈与の場合・・・特定贈与以外

基礎控除後の課税価

一般贈与(税率)

一般贈与(控除額)

200万円以下10%0円
300万円以下15%10万円
400万円以下20%25万円
600万円以下30%65万円
1000万円以下40%125万円
1500万円以下45%175万円
3000万円以下50%250万円
3000万円超55%400万円

 

計算例

土地と建物合計で2110万円を父が長男に贈与した(特定贈与)場合の贈与税

(2110万円―基礎控除110万円)×特定贈与税率45%ー特定贈与控除額265万円

=635万円

贈与税軽減措置の概要(平成28年5月現在)

ここでは、不動産の贈与に関する贈与税の軽減措置について説明します。

なお、いずれの場合でも税務署へ申告をしなければ適用されませんので、申告までしっかり行いましょう。

 

1.居住用不動産の配偶者控除

下記の要件を満たした配偶者への贈与の場合、贈与税の基礎控除110万円にくわえて2000万円まで、つまり2110万円まで贈与税がかかりません
なお、同じ配偶者に対して一度しか使えません

 

(1)婚姻の期間が20年以上の夫婦であること

(2)居住用の国内の不動産の贈与または居住用不動産の取得をするための資金の贈与であること

(3)贈与をうけた年の翌年3月15日までにその不動産に住み始めて、その後も住む予定であること

(4)贈与をうけた年の翌年の2月1日から3月15日までの間に、贈与をうけた配偶者が税務署に贈与税の申告書と住民票などの必要書類を提出すること

 

2.相続時精算課税制度

下記の要件を満たした贈与の場合、親・祖父母から子・孫への贈与について、一生のうちに贈与される財産の2500万円までは贈与税を課税せず、2500万円を超えた後の贈与は、一律20%の贈与税を課税します。暦年課税と異なり、2500万円を超えた部分は、110万円以下でも贈与税20%が課税されます。

相続時精算課税制度を選択すると、暦年課税制度にもどすことはできません

この2500万円の枠内で贈与した財産は、贈与をした人の相続が開始したときは、相続税の計算時に相続財産として加算されます。その際、生前贈与の贈与額が2500万円を超えたので20%の贈与税を納税した部分は、相続税額から控除します。

このように、相続時精算課税制度とは、2500万円の枠内まではいちいち納税するのではなく、贈与税を課されずに贈与を受けられて、2500万円の枠を超えてからの贈与はその都度20%納税し、相続のときにそれらを相続税の計算で精算する制度です。

 

(1)贈与した年の1月1日において満60歳以上の親または祖父母からの贈与であること

(2)贈与を受ける者が、その年の1月1日おいて満20歳以上推定相続人(*)である子または孫であること

*推定相続人・・・贈与者が亡くなったら、相続人になる人

(3)贈与をうけた年の翌年の2月1日から3月15日までの間に、贈与を受けた人が税務署に贈与税の申告書、相続時精算課税を選択する届出書および戸籍謄本などの必要書類を提出する。

 

3.住宅等取得資金の贈与

親・祖父母などの直系尊属から子・孫などの直系卑属が、平成31年6月30日までに住宅等取得資金の贈与を受けた場合に、一定の金額までは贈与税が非課税になる制度です。

住宅等取得資金とは、住宅を新築したり、中古住宅を買ったり、自分の住む家の増改築などをするための資金です。

要件の詳細は、下記国税庁のリンクをご参考下さい。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

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